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Tipps zur Eigenheim-Finanzierung

Der Traum vom eigenen Haus. Besonders Familien mit Kindern wünschen sich ein Eigenheim – die eigenen vier Wände und einen Garten zum Spielen. Wer die folgenden zehn wertvollen Tipps beachtet, ist als Bauherr und Bauherrin gut gewappnet für das Abenteuer Hausbau.

Damit deine Finanzierung auf einem stabilen Fundament steht, musst du die wichtigsten Fragen selbst beantworten: Ermittle zu Beginn Eigenkapital, Einkommen und regelmäßige Belastungen realistisch, um den Spielraum für die Baufinanzierung auszuloten. Sei dabei ehrlich zu dir – anderseits könnte es zu einem unrealistischen Angebot kommen, welches dir und deiner Finanzierung im Nachhinein ganz schön zusetzen wird.

Tipp 1: Eigenkapital

Etwa 25 Prozent des Kaufpreises (plus Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag) der Immobilie sollten Bauaspiranten angespart haben. Bei einer Bau- beziehungsweise Kaufsumme von 360 000 Euro wären das 90 000 Euro zuzüglich Nebenkosten. Zwar werden Vollfinanzierungen (100-Prozent-Finanzierungen) angeboten, doch die gibt es nur in besonderen Fällen, etwa wenn zwei verheiratete Beamte einen Kredit beantragen oder eine Person mit verlässlich hohem Einkommen. Ein gewisses Kapitalpolster zeigt der Bank auch, dass die Kreditnehmer in der Lage sind, vernünftig zu wirtschaften. Die im März 2016 eingeführte EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat zudem dazu geführt, dass Banken wesentlich vorsichtiger kalkulieren, um hinterher nicht wegen falscher Beratung rechtlich belangt zu werden. 

Tipp 2: Richtige Darlehenshöhe

Bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs sollte ein Teil des Eigenkapitals als Reserve zurückbehalten werden, falls das Auto seinen Geist aufgibt oder andere unvorhergesehene Dinge passieren. Drei bis fünf Netto-Monatsgehälter solltet ihr dafür auf der hohen Kante haben. So ist neben der Immobilie auch genug Puffer im Darlehen. 

Tipp 3: Nachfinanzierung vermeiden

Nicht selten wird bei einem Bauvorhaben die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen geworfen – die Kosten steigen, zum Beispiel wegen schlechter Kostenberechnung des Architekten oder geänderter Bauherrenwünsche während der Bauphase. Normalerweise rechnet der Darlehensgeber eine Reserve von fünf bis zehn Prozent in den Kreditbetrag ein, sodass gewisse Mehrkosten ohne Nachfinanzierung aufgefangen werden können. Falls dies nicht reicht, wird eine Nachfinanzierung nötig. Und die ist mit dann wesentlich höheren Zinsen verbunden.

Tipp 4: Monatliche Balstung

Die bisher gezahlte Netto-Monatsmiete bietet eine gute Orientierung für die Höhe der monatlichen Kreditrate. Eine bewährte Faustregel besagt, dass die monatliche Rate für Zins und Tilgung 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. So oder so ist dabei zu beachten, welche Summe man über die Zeit hinweg auch zu finanzieren in der Lage ist.

Tipp 5: Genau vergleichen

Um Angebote richtig vergleichen zu können, musst du auf drei Kriterien achten:

  • die monatliche Rate
  • den anfänglichen Effektivzins
  • die Restschuld am Ende der Zinsbindung

Der letzte Punkt ist vor allem in Zeiten des Zinstiefs sehr wichtig. Denn wer die niedrigen Zinsen mit niedriger Tilgung kombiniert, freut sich zwar eine Zeit lang über eine geringe monatliche Rate, hat aber am Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld. Für die er dann zu womöglich viel höheren Zinsen einen neuen Kredit aufnehmen muss. Das Gegenbeispiel sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Die anfängliche Tilgung wird exakt so hoch angesetzt, dass am Ende der Zinsbindung das Darlehen vollständig abbezahlt ist.

Tipp 6: Flexibilität vereinbaren

Versuche, so viel Flexibilität wie möglich bei eurer Baufinanzierung zu vereinbaren. Also zum Beispiel kostenlose Sondertilgungsrechte oder eine variable Tilgungsrate, die je nach Lebenssituation erhöht oder abgesenkt werden kann. Wenn sich zum Beispiel Nachwuchs einstellt und vorläufig ein Verdiener ausfällt, freuen sich die Darlehensnehmer über eine zeitweise verringerte monatliche Rate. Wenn einem andererseits eine Schenkung oder Erbschaft zuteilwird, kann man mit der Tilgung hochgehen, um schneller schuldenfrei zu werden. Das Darlehen in diesem Fall komplett abzulösen, ist jedoch nicht ratsam, da die Bank dann Anspruch auf eine "Vorfälligkeitsentschädigung" hat.

Tipp 7: Möglichst lange Zinsbindung

In Zeiten historisch niedriger Zinsen gilt: Je länger die Darlehenslaufzeit, kombiniert mit einer hohen Tilgung, desto besser für euch. Zwar sind Darlehen mit langen Laufzeiten teurer als solche mit kürzerer Zinsbindung. Aber ihr gewinnt damit Planungssicherheit. Und der Zins für 20 Jahre Zinsbindung war Ende 2016 nur knapp drei Zehntel höher als für 15 Jahre.

Tipp 8: Laufende Kosten einkalkulieren

Wer bisher in einer Mietwohnung gelebt hat, war es gewohnt, zusätzlich zur Kaltmiete die Nebenkosten zu bestreiten. Diese fallen auch im neuen Zuhause an – und wegen der größeren Wohnfläche und des gestiegenen Komforts liegen sie erfahrungsgemäß höher als in der Mietwohnung. Selbst wenn eine sehr gute Energieeffizienz des neuen Hauses die Kosten drücken kann. Kalkuliert also die monatlichen Nebenkosten für Strom, Müll, Wasser und Abwasser, gegebenenfalls Gas und Öl realistisch ein. Hinzu kommt ein neuer Posten: die Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben, die mit Erhöhungen der Hebesätze gern die klammen Kassen füllt. 

Tipp 9: Fördermittel einbauen

Lasst euch bei der Beratung für die Finanzierung auf jeden Fall aufzeigen, welche zinsgünstigen Förderdarlehen ihr erhalten könntet – vor allem von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 

Tipp 10: Rücklagen bilden

Nach dem Bau ist vor der Renovierung. Auch das schönste Haus kommt in die Jahre. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht werden. Deshalb sollten Hausbesitzer sofort nach dem Einzug damit beginnen, Rücklagen zu bilden, um für diese Eventualitäten gerüstet zu sein. So ist es zum Beispiel sinnvoll, einen Bausparvertrag anzusparen, sodass nach circa sieben Jahren die Möglichkeit besteht, ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. 

Beste Infos für Hausbau-Familien

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Von der Planung bis zur Innen- und Außengestaltung: Experten geben hier in jeder ausgabe hlfreiche Tipps. Am Kiosk und als App. Infos unter zuhause3.de 

"das dicke deutsche hausbuch"
Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird: unverzichtbarer Ratgeber für alle, die bauen wollen. Am Kiosk und als app.

Günstiges Wohngeld von der Versicherung

Natürlich können Häuslebauer weiterhin über die Finanzierung ihrer Immobilie mit Banken verhandeln. Doch seit die andauernde Niedrigzinsphase viele Märkte durcheinander wirbelt, gibt es eine ernst zu nehmende Alternative: Denn auch Versicherungen bieten Baugeld flexibel und zu günstigen Konditionen an. Auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung sollten Kunden also nicht nur bei Banken vorbeischauen, sondern auch die Angebote von Versicherungsgesellschaften in Betracht ziehen.

Besonders wenn es um langfristige Finanzierungen von 15 Jahren Laufzeit oder länger geht, sind die Angebote der Versicherer oft günstiger als Banken. Ihr Vorteil ist, dass sie sich nicht am Kapitalmarkt refinanzieren müssen, sondern ausschließlich die Gelder ihrer Kunden anlegen. Denn das Geld, das Käufer von Immobilien bei Versicherern leihen, sind überwiegend die Beiträge, die andere Kunden des Unternehmens in ihre Lebensversicherung einzahlen. Versicherer müssen dieses Kapital gewinnbringend anlegen, um die Garantiezinsen zu erwirtschaften. Weil von Versicherern bevorzugte risikolose Wertpapiere wie Staatsanleihen kaum Rendite bringen, forcieren sie nun ihr Kreditgeschäft.

Nicht nur der Zinssatz entscheidet
Davon können Häuslebauer profitieren, wie die von der FMH-Finanzberatung durchgeführte Untersuchung zeigt, die daraus eine Rangliste für die "Wirt- schaftswoche" erstellte. Die günstigsten Zinsen von 1,26 Prozent (über zehn Jahre fest) und 1,70 Prozent (über 20 Jahre fest) bietet zwar die Allianz Lebensversicherung, die aber trotzdem nur auf Platz drei landete. Denn die besser bewerteten Angebote von HDI und LV 1871 punkteten mit höherer Flexibilität und besserem Service.

Bei den Angeboten gibt es deutliche Unterschiede, sowohl bei den Zinssätzen, den Bereitstellungszinsen, der Möglichkeit von Sondertilgungen und der Zeit bis zum Start des Projekts. Kreditnehmer sollten sich vor ihrer Entscheidung also zunächst klar werden, ob für sie Zins oder Flexibilität entscheidend sind. Eher ungeeignet sind die Angebote von Versicherern aber für Kunden, die nur eine kurzfristige Finanzierung oder variable Zinssätze wollen.

Prinzipiell macht es keinen Unterschied, ob das Baugeld von der Bank oder von der Versicherung kommt. Denn Versicherungen müssen die geltenden Regeln zum Verbraucherschutz von Bankkunden ebenfalls beachten. So gilt beispielsweise auch hier: Immobili- enschuldner haben das Recht, ihren alten Kredit nach zehn Jahren abzulösen, um die Anschlussfinanzierung dann bei einem günstigeren Anbieter abzuschließen. 

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